一、基本案情
52岁的魏先生曾是西安市一家大型医院的主任医师，也是一名企业家，为响应国家西部大开发号召，他积极投身到家乡户县（现鄠邑区）的建设中来。后在当地政府的鼓励下，魏先生通过拍卖形式取得20余亩土地的使用权，并成立了西安金凤凰置业有限公司，开发了凤凰新天地小区。
在建设过程中，政府统一规划了4栋楼。2015年，土地使用证正式审批下来后，金凤凰置业公司开发了一期工程1、2、3号楼。2016年12月底，金凤凰置业公司把1、2、3号楼正式交付业主正常使用。
一期工程完工后，金凤凰置业公司随即向户县城建局打报告申请4号楼建设手续，在方案完善过程中，该局答复4号楼项目暂停。原因是：西安市下发了一个地铁规划文件，4号楼项目刚好在地铁南五桥组建站处，故暂停审批。由于4号楼项目搁置，加之其建设涉及人防工程、消防泵接合器、消防环形通道等辅助设施，这些都是在办理房产证之前验收的先行条件。
2017年9月，鄠邑区撤县设区。金凤凰置业多次给鄠邑区不动产登记局递交申报材料，对方不予接收，原因是没有人防、消防、环评等手续，要求这些建设完毕后，手续才能审批办理，但4号楼根本无法建设，所以出现“瓶颈”。当初整体审批的是1-4号楼，4号楼属于二期工程，正是因为有西安市修建地铁文件，所以4号楼暂停。
2019年8月，规划审批部门由鄠邑区住建局转到了西安市自然资源和规划局鄠邑分局，经该局查询，地铁项目暂不作为审核项目，故同意申报。在申报过程中，西安市又规划了一个快速路干道，规划了400米的控制线，4号楼恰恰又被圈在了里面，又不能审批了。由于政府规划不断调整，金凤凰置业房产证办理无法正常进行。
在这种情况下，凤凰新天地小区18户业主将金新凤凰置业公司起诉到鄠邑区人民法院，其诉求是：要求取得房产权属证书，开发商支付违约金。
有一原告鱼某，诉求是讨要房产证、赔偿其损失，并称购房花费30余万，因当初协议有规定未给其办理房产证，故要按日赔偿，索赔6万余元。按照购房合同第15条规定，若属于开发商之责任，才协商解决，但由于政府规划调整，导致房产证无法办理，开发商则不承担责任，双方予以协商解决。
一审中，鄠邑区法院判决鱼某若有损失，开发商才予以赔偿，若未有损失，且开发商已按时交房，开发商不承担赔偿责任。后鱼某上诉至西安市中级人民法院。上诉期间，因被告金凤凰置业公司两个西安市关于规划的文件尚未拿到手，故西安中院法官没有参考实际规划这个问题，直接将该案发回重审。
案子发回重审后，鄠邑区法院经开庭审理，判决金凤凰置业公司按总房款的2%给鱼某赔偿8000余元。如果其余房产均按此判决赔偿，金凤凰置业将损失400-500万元。
一审重审判决后，金凤凰置业不服，上诉至西安市中院，将两个政府出具的两个情况说明及图纸再次作为新证据予以提交，证明是由于政策原因规划的地铁口和立交桥与该四号楼位置重合，而且消防、人防均位于该处，导致无法办理《建设工程规划许可证》，致使无法为1、2、3号楼的业主办理房产证，该案目前正在审理之中。
此外，其余17个案件与鱼某案大同小异。按照当初合同规定，有4户是按0.01%的违约标准赔偿，其它则“协商解决”。而鄠邑区法院对18个案件都是按购房款2%的标准判处金凤凰置业公司予以赔偿；但问题是，原、被告双方购房合同中还有“协商解决”这一约定，既然有约定，则必须按约定来执行。
二、诉讼过程
18名原告民事判决书内容基本一致，其载明：原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同十一条约定：交房时，出卖人除应出示原告所购商品房经验收合格等证明材料外，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，内容为：“协商解决”。截止今日，因被告的原因，原告仍未取得房地产权属证书。经原、被告多次协商未达成一致意见，现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。
被告金凤凰置业有限公司辩称：原告在被告处购买房屋，被告向原告交付了房屋及原告已经实际入住之事实无异议。原告所购房屋小区的1、2、3、4号楼同时设计了总平图，1、2、3号楼先行建设销售。
2017年9月，户县撤县设区。因西安市交通规划和鄠邑区在4号楼旁边十字规划地铁出口和立交桥，导致4号楼建设规划许可证不能正常办理。因4号楼无法建设，导致小区统一规划的人防工程和消防通道均不能建设完成，小区验收不能完成，1、2、3号楼初始登记不能进行，给原告的房屋也不能进行所有权转移登记，不能办理房产证等，一切均是由于政府相关规划调整造成的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，由于出卖人的原因，开发商才承担违约责任，但本案不是因为开发商的责任，而是由于政策调整导致至今无法办理房产证。因此不能判决被告给原告赔偿违约金。
三、法院观点：
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据双方签订合同第十五条约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。
合同签订后，原告向被告足额交纳购房款，被告未在交付房屋后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第十五条约定违约责任承担方式为“协商解决”，结合西安市鄠邑区其他房地产开发企业与房屋买受人违约责任约定，综合考量确定被告按照原告已付购房款的2%承担违约责任较为合理。
判决结果：被告金凤凰置业有限公司于判决生效后三十日内将原告商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；给原告赔付违约金；给付原告商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
双方均不服一审判决，二审正在审理过程中。
四、专家观点
（一）业主请求开发商支付违约金没有事实依据
第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条（第12至13页）“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.协商解决”。根据上述约定，开发商承担违约责任的前提是如因出卖人的责任，双方才协商解决。但本案不是因为开发商的责任，而是因为政策调整，政府两次将开发商所建设的4号楼规划为地铁线南伍村站地铁口和快速路网规划的立交桥，4号楼及附属地下设置人防设施，4号楼周边设置项目消防环形通道，均位于立交控制范围之内，无法进行规划审批，因此市规局无法为开发商所建的4号楼进行规划审批，致使开发商无法在规定期间内将产权登记资料报登记机关备案，致使规划部门无法为开发商办理《建筑工程规划许可证》。因此，这不是开发商的责任。
第二，根据上述约定，即使是出于开发商的责任，也是协商解决，而不是请求开发商承担违约责任，因此，业主请求开发商承担违约责任并支付违约金，没有事实依据。
第三，一审判决，在业主没有提出诉讼请求的情况下，超出业主诉讼请求，明显违背法律程序。
第四，一审判决违背当事人的契约意思自治原则，违背开发商与业主的上述约定，判决开发商按购房款的2%向业主支付违约金，明显没有任何事实依据。
第五，业主在上诉状中同样认为“对于违约金赔偿按照原告已付房款的2%较为合理承担违约责任，并无法律依据，”因此，一审判决应依法予以撤销。
根据上述证据所显示的事实，业主请求开发商承担违约责任并向其支付违约金没有任何证据支持；一审判决在业主未提出诉讼请求的情况下，超出业主的诉讼请求范围，判决按照购房款的2%向业主支付违约金明显违反法定程序，并没有任何证据支持。
（二）业主请求开发商支付违约金没有法律依据
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，由于出卖人的原因未能在规定的期限内取得不动产权证书的出卖人才承担违约责任，但本案未在期限内取得不动产权证书是政策原因，市政府将涉案4号楼第1次规划为地铁线南伍村站地铁口，第2次规划为立交桥，无法为开发商办理《建设工程规划许可证》，致使开发商无法将产权登记的资料报产权登记部门，是不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，这属于法律上的情势变更，属于法定的免责事由。因此，开发商无法将产权登记资料报送产权登记部门，不存在违约问题，依法不应承担违约责任。
一审判决按照业主所购商品房价款的2%判决开发商承担违约责任明显没有法律依据。
（三）由于政策调整，政府将涉案4号楼第1次规划为地铁站，第2次规划为立交桥是开发商不可预见、不可避免、不可克服的。政府无法为开发商办理《建设工程规划许可证》，开发商无法在业主入住房屋后90天内将产权登记的资料报送产权登记部门，开发商不承担任何责任。
特别注意强调的是：办房产证的前提必须是办理《建设工程规划许可证》，没有办理《建设工程规划许可证》，消费、人防、房产证均无法办理，即使开发商全额缴纳了电费，也无法办理房产证。因此无法办理房产证的原因是因为政策调整，涉案4号楼位于政府规划的地铁站和立交桥范围内，所有政府无法为开发商办理《建设工程规划许可证》，政府也做了很大的努力协调政府各相关机关，看能否为已将建成的1、2、3号楼入住的400余位客户办理产权登记，但因为法律规定的原因，政府也无法为1、2、3号楼的住户单独办理房产证。因此由于政策调整无法为客户办理房产证的责任不在开发商，开发商不应承担责任。
综上所述，希望该系列案件在公开、公平、公正的原则下，各级法院能够敬畏法律、尊重法律、捍卫法律，秉公执法，公平判决，为社会正义主持公道。（来源：法苑评谈）
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